Das individuelle Vorsorgemodell der Familie wird erodiert, sobald ihm ein Element entzogen wird. Die Schenkungen erfolgten im Vorgriff auf ein väterliches Erbe das in weiteren Ungarn-Immobilien besteht. Durch die Vereinbarung von Niesbrauch und Risikofreistellung im Schenkungskonzept handelt es sich um eine ausschließlich positive Schenkung, weil alle Kostenrisiken ausgeschaltet sind und ebenso die Entstehung negativer Erträgnisse. Die Schenkung ist einer Geldzuwendung gleichzusetzen. Die Liegenschaften von Felix erbringen Nettoerträge von bisher 10.000 €/Jahr und liegen, nachdem eine geplante Erneuerung des Bestandes gerichtsseitig unterbunden wurde, künftig wegen des Sanierungsaufwands nahe Null. Erträge aus dem Niesbrauch fließen plangemäß in den gemeinsamen Haushalt. Felix braucht kein Geld, solange er im Kreis seiner Familie leben kann, der Niesbrauch endet folgerichtig mit diesem Privileg. In der Ausgangslage und bis zum 19.9.2019 besitzt Felix ausschließlich Immobilienvermögen mit bester Wertentwicklung und ist angehender Millionär. Auf dieses kann ohne gerichtliches Einverständnis nicht zugegriffen werden. Niemand kann Felix also schädigen, die Verwaltung ist denkbar einfach, es braucht in Ungarn kein Finanzamt und kein Bankkonto. Das Familiengericht ist gleichermaßen entlastet und kontrolliert nur in Abständen die Wertentwicklung der Substanz. Die Richterin hat, von dieser Logik abweichend, ein Sparbuch oktroyiert und gleich mit dessen Erosion begonnen indem es der Mutter Konsumausgaben von jährlich 10.000 € und die Anschaffung eines Automobils aus dem Guthaben zugesteht, unnötige Ausgaben für wiederholte Wertgutachten, Übersetzungsdienste und Kuratoren verursacht und durch mangelnde Manuduktion den Erwachsenenvertreter zur Inanspruchnahme teurer Rechtsbeistände zwingt. Wenn dann die Hilfe eines ohnehin tätigen Kurators gesucht wird, wird diese auch noch durch Gerichtsbeschluss unterbunden.

Das Gericht folgt darüber hinaus einem Ungarn-Bashing dem das Justizministerium mit dem Erkenntnis begegnet, beim Erwerb einer Immobilie in Ungarn handle es sich nicht um eine rechtliche sondern eine wirtschaftliche Tatsachenfrage. Zu den wirtschaftlichen Gegebenheiten haben wir bereits am 23.10.2019 erschöpfend Stellung bezogen.

Sparbücher verlieren mit der Inflation, unverzinste Staatsanleihen, negative Rentenfonds, Gefahr von Inflation, Sellout und Zinserhöhungen. Das bieten die mündelsicheren Anlagen in Österreich.
Auch Immobilienanlagen im Inland bewegen sich am Rande eines Kraters: Überzogenes Preisniveau, gigantisches Neubauvolumen aus Überliquidität, billige Baukredite, Maklerhonorare, Servicepreise der Handwerker und Hausverwaltungen, Leerstand, Komfortansprüche der Mieter, Umweltinvestitionen, Konjunktureinflüsse, Umsatz- und Ertragssteuern, Grundsteuern, Grundverkehrssteuern, Spekulationssteuer, Null Zinsen auf Liquidität und bald noch Erbschafts- und Vermögenssteuern. Das wäre ein Kompendium des Wohnungsmarkts in Österreich.

Wenn für einen jungen, hilflosen Menschen im Erwerbsalter nachhaltig und nicht spekulativ veranlagt werden soll, ist Phantasie gefragt. Wir haben uns aus wirtschaftlichen Gründen für den ungarischen Wohnungsmarkt entschieden und für unseren Sohn nur gekauft, wo wir auch selber zugegriffen haben. Wir haben beste Erfahrungen gemacht, Ungarn-Bashing ist in Österreich ein Volkssport, wahrscheinlich deshalb gab es Gegenwind im Gericht.

Ungarn hatte bereits die Inflation, welche die EZB krampfhaft ansteuerte, das höchste Wirtschaftswachstum in der Union, die beste Entwicklung der Löhne und Sachwerte, Vollbeschäftigung, eine bislang intakte Zinslandschaft und eine stabile Regierung.
Man trifft auf Anzeichen einer kreativen Industriepolitik, wie der Zukunftsinvestition von 10 Mia. in das AKW Paks, den Förderungsschwerpunkt Automotive mit Zalazone für selbstfahrende Autos. Infrastruktur und Gesundheitseinrichtungen wurden vernachlässigt und sorgen nun für Fördergelder der EU und einen Beschäftigungsboom. Ungarn ist ein Niedrigsteuerland mit 9% Unternehmenssteuer. Mit einem Verfall des Forint im Außenwert ist zwar zu rechnen, ihm steht aber die Werteinflation im Inland gegenüber. Auslandsinvestitionen sind erwünscht und man kommt mit Deutsch durchs ganze Land.

In Ungarn gibt es noch den klassischen Mieter, der gut verdient aber keine Rücklagen besitzt um Wohneigentum aufzubauen. Durch den preiswerten Einkauf der Wohnungen können vernünftige Mietpreise angeboten werden, die zu langfristigen Mietverhältnissen führen. Die Vertragsfreiheit hinsichtlich Kostenüberwälzung und Mietanpassungen ist unbeschränkt. Es gibt das Institut des notariellen Mietvertrags, der bei Zahlungsausfall die polizeiliche Delogierung ermöglicht.
Speziell in Budapest wohnen viele Familien in historischen Gebäuden und Plattenhochhäusern. Durch Auslandsinteresse ist die Neubauleistung zwar enorm aber hier und in der Zuwanderung vom Lande, liegt eine unbegrenzte Reserve. Man wird bei uns keine Maklerrechnungen finden, denn bei einem Wohnungswechsel bringt der Mieter schon seinen Nachfolger mit.

Die Wertentwicklung bei Immobilien ist gewaltig, Ungarn belegt hinter Estland den 2. Platz in der EU. Budapest läuft der Entwicklung von Wien um 10 Jahre hinterher. Wir haben eine direkte Kontrolle aus den regelmäßigen Anfragen zu unserem Vorkaufsrecht: Garagen die wir für 800.000 Forint kauften gehen heute für 3 Mio. Forint über den Tisch.

Neue Wohnungen sind zunächst wartungsfrei und liefern gute Nettoerträge. Nach nun 17 Jahren Bestand tauchen die Risiken der Bauwerke auf. Felix könnte diese, aus laufenden Mieteinnahmen nicht decken, zumal er de jure daraus auch seine Lebensführung zu bestreiten hätte. Es geht um die für Penthäuser typischen Terrassenschäden, Wasserschäden vom Dach, Mauerrisse und den Ausfall von Geräten. So ist die Sanierung der Terrassen der Wohnung D, die meinem Mann gehört, mit Kosten von 10 Mio. Forint verbunden. Tragbar nur durch die Risikostreuung über die Gesamterträge der sechs Einheiten des Objekts.

Interessant werden jedoch die reichen Komitatsstädte in denen neue Industrie angesiedelt wird, wie Györ. Es lohnt sich, den Wertzuwachs der abgewohnten Objekte in Budapest zu realisieren und in den Komitaten Neubauten zu kaufen. Nach einer Behaltefrist von 5 Jahren sind Spekulationsgewinne steuerfrei. Für den neuen Wohnraum entfällt die 4-prozentige Grunderwerbsteuer weil innerhalb einer 3-jahresfrist Erlös und Kaufpreis saldiert werden. Als Maßnahme der Conronaförderung wurde die Mehrwertsteuer auf Bauleistungen zwischendurch von 27 auf 5% Umsatzsteuer gesenkt. Wer, wie Felix, in dieser Phase kaufen konnte, lukriert automatisch 20% Wertzuwachs seiner Investition.

Felix wird in absehbarer Zeit sein Erbe antreten. Die Übertragung von Immobilien im ersten Verwandtschaftsgrad ist in Ungarn nicht nur Erbschaftssteuerfrei sondern völlig kostenlos. Ungarn ist ein Niedrigsteuerland, mit einem einheitlichen Einkommensteuersatz von 15 %. Trotz der enormen Wertsteigerung der Objekte werden 2 % lineare Abschreibung lukriert. Die Inanspruchnahme dieser Vorteile ermöglicht das zwischen Österreich und Ungarn bestehende Doppelbesteuerungsabkommen.
Es erübrigt sich der Hinweis auf die billigen Rechtskosten, Verwaltungskosten, Reparaturkosten in Ungarn, die selbst einen Leerstand erträglich machen.

Diese Möglichkeiten sollten einem Mündel im Erwerbsalter nicht versagt werden, wenn ihm kundige Treuhänder zur Seite stehen. Es handelt sich ja keinesfalls um Spekulation sondern um einen Austausch von mündelsicheren Anlagen im Rhythmus der gesetzlichen Behaltefrist.

Im Lebenssituationsbericht vom 19.9.2019 beschrieb die damalige Sachwalterin den Wirtschaftsplan mit dem vorausschauenden Hinweis der ungarische immobilienmarkt befinde sich auf einem Kulminationspunkt und die nötige Erneuerung des Bestands dulde keinen Aufschub. Das Gericht hat einem untätigen Kurator zwei Jahre zugeschaut und bis heute, im Spätsommer 2022 nicht entschieden wem welcher Gegensstand gehört und alle Dispositionen unterbunden. Zwischenzeitlich gab es Renovierungsbedarf für die über Gebühr abgewohnten Objekte, ein Erdbeben, bekannte Erschütterungen aller Werte durch Corona, und einen 20% Verlust im Außenwert des unagischen Forint.

Paradox, nach dem augenblicklichen Status des Mündelvermögens ist ungewiss ob Felix das Guthaben seines Sparbuchs überhaupt zusteht das aus dem Erlös einer Immobilie stammt an der er, mangels behördlicher Genehmigung, kein Eigentum erwerben konnte. Trotzdem stand das Gericht der Sachwalterin freihändig 10.000 € pro Jahr für Konsumzwecke zu beheben und einen Autokauf über 16.000 € zu tätigen. Ich habe jeden Zugriff auf das ohnehin laut Bankauskunft gesperrte Sparbuch unterbunden.

Klagenfurt, den 15. November 2022